關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅的預(yù)言10年前就開始了。但一直到2016年，一線城市的房?jī)r(jià)還在漲。

　　沒有只漲不跌的市場(chǎng)。美國(guó)次貸危機(jī)、日本樓市崩潰依然鮮活于人們的記憶之中，余痛至今。

　　泡沫如何才能“擠而不破”？泡沫破了，會(huì)怎么樣？26日的博鰲年會(huì)《樓市泡沫：中國(guó)會(huì)例外嗎？》分論壇上，嘉賓觀點(diǎn)激烈交鋒，引人入勝。

　　特派記者?許林

　　樓市泡沫成因眾多

　　“5年之約，勸別人別買房去炒股的我輸?shù)舻目赡苄院艽蟆！?中國(guó)人民大學(xué)副校長(zhǎng)、金融與證券研究所所長(zhǎng)吳曉求在談到中國(guó)樓市泡沫時(shí)，以自己和別人“買房還是炒股”的賭約自嘲道。

　　樓市泡沫持續(xù)時(shí)間如此之長(zhǎng)，原因何在？在吳曉求看來(lái)，原因在于中國(guó)的廣義貨幣的增速過(guò)快。到現(xiàn)在為止，中國(guó)的廣義貨幣已達(dá)160萬(wàn)億以上。巨大的存量廣義貨幣要購(gòu)買資產(chǎn)的，不會(huì)作為現(xiàn)金狀態(tài)出現(xiàn)，還有少量存在銀行，更多是追逐能夠帶來(lái)利潤(rùn)的資產(chǎn)。

　　可是中國(guó)金融體系提供的資產(chǎn)非常有限，股票又不敢買，債券也不多，可是錢又不能放在手上，放在手上貶值的速度很快，大家就開始買房子了，“你會(huì)發(fā)現(xiàn)這么存量的廣義貨幣顯而易見就會(huì)倒逼房地產(chǎn)價(jià)格如此上漲。”吳曉求分析。

　　華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康卻持不同看法，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)基本格局是冰火兩重天，廣義貨幣供應(yīng)的影響只體現(xiàn)在“火”的一面。他認(rèn)為房?jī)r(jià)的快速上漲是城鎮(zhèn)化過(guò)程中存在結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。

　　賈康說(shuō)，對(duì)于“泡沫”的認(rèn)定在學(xué)術(shù)界見仁見智。只有泡沫破裂后人們才知道臨界點(diǎn)在何處。他指出，歷史上日本房?jī)r(jià)大幅回調(diào)時(shí)，其城市化率已經(jīng)達(dá)到77%，但目前根據(jù)戶籍人口計(jì)算的中國(guó)實(shí)際城鎮(zhèn)化率僅為41%，處在加速發(fā)展期的前半段。

　　泡沫何時(shí)破？嘉賓觀點(diǎn)分歧

　　“一線二線三線城市都會(huì)普跌。”中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究所所長(zhǎng)李迅雷認(rèn)為，決定房?jī)r(jià)有兩個(gè)流：一個(gè)是人口流，一個(gè)是貨幣流。我注意到目前中國(guó)的流動(dòng)人口數(shù)量在減少，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，流動(dòng)人口在2015年的時(shí)候減少500萬(wàn)，2016年減少200萬(wàn)?！?/p>

　　他說(shuō)，去年漲幅最大的兩個(gè)城市，一個(gè)是合肥，一個(gè)是廈門，這兩個(gè)城市人口流動(dòng)量都是第一、第二位的。大連2016年房地產(chǎn)這么火爆它的房?jī)r(jià)是下跌，就是人口在減少。此外，第二看貨幣，資金流。從資金流來(lái)講，像北上廣深房?jī)r(jià)上漲更多是資金的集聚。上海不是上海本地人的上海，而是全國(guó)人的上海。紐約的房?jī)r(jià)比上海高，是因?yàn)榧~約是全球的紐約，而不是美國(guó)的紐約。房?jī)r(jià)2020年左右會(huì)進(jìn)行全面性的下跌，人口流不支持能夠維持這么長(zhǎng)時(shí)間，另外我們的貨幣增速也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)增速的下降而下降。

　　“我認(rèn)為在可以預(yù)見的15年左右的時(shí)間，北京、上海、深圳不會(huì)出現(xiàn)均價(jià)上揚(yáng)曲線轉(zhuǎn)變成下行曲線的情況?！闭劦街袊?guó)房?jī)r(jià)泡沫是否會(huì)破裂的問(wèn)題時(shí)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康給予了否定的回答。

　　警惕泡沫破滅對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響

　　只治標(biāo)不治本不是真正的出路之所在，中國(guó)的泡沫什么時(shí)候破滅，不能簡(jiǎn)單化看待，“要認(rèn)清楚中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是冰火兩重天。”?賈康認(rèn)為，不能直接和日本系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)式的泡沫破滅相提并論。合肥2016年猛漲，現(xiàn)在據(jù)說(shuō)合肥回調(diào)到一平方米4000元，這是以相對(duì)柔性的方式在消化那個(gè)泡沫，而不是說(shuō)以后泡沫破滅帶來(lái)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的危機(jī)。

　　賈康不認(rèn)為樓市破滅導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的一幕會(huì)在中國(guó)重現(xiàn)，反而是國(guó)民素質(zhì)提高中的適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的一種訓(xùn)練。

　　吳曉求表示，中國(guó)金融制度安排和日本金融制度安排完全不同，上世紀(jì)90年代那次大泡沫，產(chǎn)融結(jié)合非常緊密，企業(yè)和銀行相互持股，相互支持，相互把泡沫推大，一定會(huì)死，中國(guó)是實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格的分離制度，我們的企業(yè)和我們的金融機(jī)構(gòu)是不相互持股。

　　“但無(wú)論如何，制度設(shè)計(jì)也好，政策調(diào)控也好，目的都是盡最大可能降低樓市泡沫破滅后對(duì)本國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響?！眳菚郧蟊硎?。

　?。ê？诰W(wǎng)3月27日博鰲電）

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